Det er en meget sympatisk tanke at give unge mennesker en hjælpende hånd ind på boligmarkedet. Boligpriserne er jo høje, og det kan være svært at etablere sig, når man er ung. Det er et problem i mange større byer verden over. Det er dog noget nemmere sagt end gjort at hjælpe førstegangskøberne. I virkeligheden vil meget hjælp blot udskyde problemet og give de eksisterende boligejere en gevinst.
Boligøkonom Mikkel Høegh – portræt i miljø
Af Mikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank
Den 15. juli 1848 kom Vilfredo Pareto til verden i Paris. Cirka 150 år senere stødte jeg på Vilfredo i en lille bog, der hed Velfærd og Marked. En introduktionsbog til de nyslåede oecon-studerende. På forsiden af bogen var der et billede af to hestehandlere fra Hjallerup Marked. De var i gang med at handle – eller finde en pris om man vil – de begge kunne leve med. Det vi på økonomsprog kalder ’en ligevægt’.
Bogen var vist tænkt til at give os nye økonomistuderende en ide om, hvad økonomi drejer sig om. Give studiet ’purpose’, som man vil sige på nydansk. I den forbindelse var Vilfredo Pareto en stor inspiration. Økonomistudiet handlede om, måtte vi forstå at fordele samfundets ressourcer på en sådan måde, at nogle kan stilles bedre, uden at andre stilles dårligere.
Boliger er en knap ressource – særligt de billige
At fordele samfundets ressourcer kan gøres på mange måder, det lærte vi på de introducerende forelæsninger baseret på bogen. Det kunne være via rå udbud og efterspørgsel, som på Hjallerup Marked, eller det kunne være via politisk omfordeling, hvis der f.eks. var implikationer i markedet – det som man også kalder markedsfejl. Vi lærte også, at ét var at Pareto definerede den bedste fordeling af ressourcer (efficiens), men at man ikke kunne finde hjælp i Paretos værker, når det kom til, at man kunne stille nogle bedre ved at stille andre ringere. Her er Pareto tavs som graven. I den slags spørgsmål er der ikke meget hjælp at hente i den klassiske økonomilitteratur.
Pr. definition er ressourcer knappe. Derfor har vi en interesse i, at ressourcerne anvendes bedst muligt. Boliger er en knap ressource. Det gælder i særdeleshed billige boliger, hvor unge mennesker kan etablere sig. Den store efterspørgsel efter den knappe ressource presser priserne op, og dermed skubbes unge mennesker ud af markedet. Det er således det rå udbud og efterspørgsel, der hersker.
Boligerne fordeles mellem dem, der har mest på kistebunden, og dermed kan betale de høje priser. Det vanskelige ved boligmarkedet er nemlig, at udbuddet på kort sigt ikke kan tilpasse sig efterspørgslen. Det tager tid og kræver plads at udbygge boligmarkedet – det kan man gøre på langt sigt, men ikke på kort sigt. Derfor er boligmarkedet meget prisfølsomt på kort sigt. I hvert fald i de store byer, hvor der ikke er mange byggemodne områder.
Hvordan kan unge komme ind på boligmarkedet?
Fordelingspolitisk er der et bredt ønske om at have mangfoldighed i byerne. Tilsvarende er det hensigtsmæssigt, at de unge kan flytte til byerne, idet mange uddannelsesinstitutioner er placeret her. Men hvad kan man så gøre for at hjælpe unge mennesker ind på boligmarkedet i byerne?
Den nemme løsning, her ved skrivebordet i det økonomiske elfenbenstårn, er umiddelbart at bygge nogle flere boliger. Men som sagt tager det tid, ligesom høje materialeomkostninger, grundpriser, arbejdsomkostninger med videre viser, at det ikke er helt så nemt, som det lyder. I virkeligheden er der ikke rigtigt nogen, der har haft succes med at bygge billige boliger trods diverse politiske løfter. Derfor bliver der ofte ledt i værktøjskasserne efter andre løsninger end byggekraner.
Rundt omkring i verden har man forskellige støtteordninger, der skal hjælpe unge ind på boligmarkedet. Det er der ikke noget odiøst i, og tanken om at hjælpe unge mennesker på vej i livet er gennemført sympatisk. En løsning, der er kommet frem igen her hen over sommeren er, om unge skal kunne bruge af deres pensionsopsparing til køb af boliger.
Boligkøb for pensionspenge vil øge boligpriserne
Generelt er arbejdsmarkedspensionerne en stor succes. Det betyder, at unge i Danmark sparer tidligt op til pension – endda i de år, hvor de etablerer sig. En del af den opsparing ender i realkreditobligationer, da det er forholdsvis sikre værdipapirer med lav risiko. Obligationerne bliver udstedt, fordi vi i Danmark har tradition for at låne til vores boligkøb. Så umiddelbart lyder det oplagt, at nogle af de penge, der alligevel bruges til boligkøb, kan ende der direkte.
Der er dog flere problemstillinger i den ide. Både pensionsteknisk og boligøkonomisk. Her vil jeg fokusere på det økonomiske.
Det økonomiske problem ved denne ordning opstår ved, at den umiddelbart vil frigive ressourcer til at købe bolig for. Det vil skabe en større efterspørgsel. Givet at udbuddet er fast, som beskrevet ovenfor, så er prisen det eneste, der kan tilpasse sig den nye og højere efterspørgsel. Så hvis man frigiver flere ressourcer til køb af boliger, så bliver de eksisterende boliger mere værd. De bliver altså dyrere. Firstmoverne – altså de unge, der bruger ordningen først – får en lille gevinst indtil boligmarkedets priser har tilpasset sig. Og det vil de gøre meget hurtigt.
De sande vindere er derfor dem, der ejer den nuværende boligmasse. De eksisterende boligejere vil opleve en højere boligefterspørgsel, der presser priserne på de eksisterende boliger op – og dermed har de eksisterende boligejere og altså ikke førstegangskøberne fået en formuegevinst. Det var jo ikke det man ville opnå. Så en sådan omfordeling er ikke optimal i Paretos øjne.
Du er bare en Kasper-idé-dræber!
Nu er mit ønske jo ikke at være Kasper-idé-dræber. Men kunne man så gøre noget, der betød, at et sådan forslag ville have mere for sig. Ja, det kunne man godt – her bliver det imidlertid mere vanskeligt.
Skal et forslag som dette virke rent økonomisk, så skal vi turde at bevæge os over i det hjørne, hvor den gamle Vilfredo Pareto var tavs. Vi skal altså turde diskriminere nogen på boligmarkedet. Det vil sige, at ønsker man at øge en gruppes mulighed for at komme ind på markedet, så skal man ramme en anden gruppe, for at den samlede efterspørgsel ikke stiger. Der skal blot ske en forskydning i efterspørgslen mellem f.eks. yngre og ældre, ikke en forøgelse.
Kombinerer man eksempelvis forslaget med (og lad mig understrege, at det bare er eksempler ikke nødvendigvis geværgreb jeg synes godt om) at ældre skal betale en højere boligskat end unge, at ældre ikke kan få samme type af finansiering eller regler om, at en såkaldt anden-gangs-køber ikke må købe visse boliger eller andre kreative forslag – ja, så presser man nogle grupper ud af markedet og åbner det for andre. Der er ingen tvivl om, at de forslag jeg nævner her er mere eller mindre politiske ubehagelige at indføre – men en nødvendighed, hvis det andet skal virke.
Lad mig slå fast, at jeg intet har imod ældre. Jeg er selv på vej til at blive ældre. Det vi taler om her er imidlertid, at vi gerne vil have boliger, der i højere grad bliver benyttet af unge førstegangskøbere. Og mange af de boliger førstegangskøbere går efter passer tilfældigvis også i størrelsen til de ældre. Husk imidlertid på, at dette er teori.
Den nemme løsning, jamen den er jo at bygge flere boliger, det kan være i form af byfortætning og/eller ved at bygge i højden. Men det er der jo også problemer i. De eksisterende boligejere tænker – “Ja, det skal vi, bare ikke i min baghave …”
Nej, det skal jo ikke være let. Men at bygge flere boliger er nok den mest spiselige vej til at hjælpe førstegangskøberne på vej.